短租公寓 — 法律视角的思考

近几年，短租公寓模式 —— 通过 Airbnb、Booking 等平台或社交媒体上的租赁群组，按天或按周出租房屋 —— 在第7郡已相当普遍，尤其是在吸引大量外籍居民和商务旅客的富美兴附近楼盘。账面上的收益看起来比长租更具吸引力，但随之而来的是一片充满争议的法律灰色地带，许多业主往往要等到已经陷入麻烦时才发现。本文汇总了我自 2023 年 5 月以来在第7郡协助客户时的观察，作为帮助你了解该问哪些问题的参考，并不能替代律师的正式法律意见。

1. 什么是短租，为何充满争议

人们说"短租"时，通常指的是按天或按周接待客人，通过在线平台灵活预订 —— 这种模式更接近酒店服务，而非住宅租赁。它与传统的长租截然不同：长租中租客签订六个月到一年的合同，登记临时居住，安定地生活在那里。

正是这种差异构成了争议的根源：公寓本是获批用于"居住"的，一旦被当作按夜收费的住宿设施来运营，"居住"与"经营住宿生意"之间的界线便变得模糊 —— 而这正决定了你是否合规。

2. 法律框架：公寓及其预定用途

最常被提及的法律要点在于 2023 年《住房法》（2024 年 8 月 1 日生效），其中要求公寓楼的管理与使用须符合其居住用途。不少人曾把这理解为对一切形式短租的全面禁止 —— 但现实要微妙得多。

在 2024 年 11 月 6 日的第 6249/BXD-QLN 号公函中，越南建设部表示，2023 年《住房法》并不禁止业主将自己的公寓出租用于居住，包括通过 Airbnb 等平台进行短租。不过，如果公寓被用于经营旅游住宿业务，该活动还须遵守旅游法及相关规定。换句话说，真正重要的界线与其说是"短租还是长租"，不如说是"出租用于居住"还是"经营住宿服务生意"。

因此，这是一个仍有解读空间、并取决于各地、各楼如何执行的领域 —— 而非一条已经一劳永逸划定的界线。为便于理解，可以这样区分：

• 住宅公寓： 以居住功能获批。出租给他人居住是业主的权利，但把它变成旅游住宿生意则是另一回事，会带来旅游法义务，并视执法情况而有被主管部门叫停的风险。
• 服务式公寓： 专门为住宿出租目的而投资并获批的类型，具备营业登记以及相应的消防和安全条件。

这两者在租客眼中看似相同，但从法律角度看完全不同。在"住宅"公寓内的短期住宿属于灰色地带；而在依法获批的服务式公寓楼内运营则清晰得多，也安全得多。

3. 管理规约与业主管理委员会的角色

即使你认为法律仍有解读空间，也还有一道更具体、更直接的屏障：楼宇管理规约。我在第7郡接触的大多数公寓都设有禁止或限制短期住宿出租的规定，并明确写入由楼宇业主大会通过的管理规约中。

管理委员会和楼宇运营团队有多种手段来执行：拒绝向临时访客发放电梯门禁卡、要求对进出人员进行身份登记、限制泳池和健身房等公共设施，甚至在发现某单元作为住宿设施运营时制作违规记录。当住户投诉安全、噪音或陌生人进出时，对运营者施加的压力只会越来越大。这正是许多投资者忽视的地方：即便绕开法律层面，你仍然必须与一个对公共空间拥有实际权力的管理委员会共处。

4. 临时居住登记与安全义务

一项常被低估的义务是临时居住申报。根据居住规定，业主或出租人有责任就前来居住的客人向当地公安通报。对于外籍客人，临时居住申报必须在客人入住后的短时间内完成 —— 这是在富美兴这类外国人众多的区域被相当严格核查的要求。

在短租模式下，客人每隔几天就更换一次，使得申报义务沉重且容易疏漏。每一次疏漏，都意味着因未按规定履行临时居住通报义务而再次面临行政处罚的风险。而一旦客人在居住期间有违法行为，你未按程序申报这一事实会让局面更加复杂，并把更多法律风险推到你这一边。

5. 营业登记与税务义务

如果你的出租活动具有经常性和经营性质，那么你很可能需要登记家庭式经营户并履行相应的税务义务。但有一处容易弄错：税额如何计算，取决于该活动被认定为财产出租还是住宿服务。根据第 40/2021/TT-BTC 号通知，住宿服务 —— 包括面向游客和短住客人的短期住宿 —— 不计入财产出租，两类适用不同的税率。因此，不要想当然地以为短租与长租按同样方式纳税；真正决定纳税义务和适用营业额门槛的，是该活动的法律性质。

除税务之外，真正的住宿模式还须满足为住宿场所设计的消防和安全条件 —— 这是在"住宅"公寓内经营 Airbnb 难以完全满足程序要求的又一原因。

6. 出租者常遇到的现实风险

从我在第7郡观察到的案例来看，有几类反复出现、值得新手提前预判的风险：

• 行政处罚风险： 例如未登记临时居住、未经登记经营生意，或被主管部门认定为将公寓用于错误用途 —— 程度视当地执法情况而定。
• 日趋收紧的管理委员会： 拒发门禁卡、限制设施，或提交业主大会彻底禁止。
• 财产损坏与丢失： 短住客人归属感较低，家具损坏和物品丢失的风险更高。
• 与邻居的纠纷： 噪音、陌生人进出以及对公共安全的影响，容易演变为长期冲突。
• 不稳定的现金流： 当楼宇决定禁止时，收入可能戛然而止，而家具投资早已支出。

我把短租收益算得非常仔细，却忘了一个变量：管理委员会开会并投票禁止的那一天。我添置家具半年之后，楼宇出台了新规定，我不得不以远低于最初预期的价格转为长租。

— 第7郡一位公寓业主的分享

上面的故事并不罕见。其教训不是"永远别做"，而是在押注之前正确地把这些法律和运营风险计入价格。

7. 若你想出租，更安全的选择

如果你的目标是从第7郡的公寓获得一份稳定的收入流，相比在住宅公寓内做短租，有几条风险明显更低的路径：

长租： 与真正居住的租客签订六个月到一年的合同。理论上收益可能更低，但换来的是稳定性、与管理委员会更少的摩擦、较低的运营成本，以及清晰的法律地位。对大多数个人投资者而言，这仍是最均衡的选择。

投资依法获批的服务式公寓： 如果你确实想追求短期住宿模式，请寻找从一开始就为此目的获批的楼宇，具备营业登记和完整的运营条件。进入成本更高，但你不必生活在灰色地带。

出手之前先咨询： 无论选择哪条路径，在投资前与房地产律师或税务会计师进行一次交谈，通常为你省下的远多于其成本。请就楼宇的分类、管理规约，以及适用于你情况的税务和临时居住义务进行具体询问。

短租公寓绝不仅仅是电子表格上的一道利润方程式。它是预期现金流与一整套非常现实的法律、规约和运营约束之间的取舍。从一开始就理解这些约束，并不会让你变得悲观 —— 反而能帮助你头脑清醒地做决定，选择契合自身风险偏好的模式，并避免日后代价高昂的意外。